Юридические услуги по России Список городов
22.04.2010

Предприятие как объект недвижимости. Правовой статус и особенности регистрации.

В российском законодательстве существует такой институт права, как предприятие. Это понятие может быть использовано и как объект, и как субъект права. Однако на практике, применение института предприятия осуществляется редко ввиду не определенности его значения. В настоящей статье раскрываются основные вопросы и некоторые особенности правового регулирования «предприятия как имущественного комплекса».

Согласно ст. 132 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ): 

«1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.»

Из краткого анализа приведенной статьи следует, что предприятие представляетсобой имущественный комплекс, рассматривается как недвижимость и при этом может включать в свой состав все виды имущества, предназначенные для его деятельности (движимые вещи, имущественные права и др.).

Как любой объект недвижимости, предприятие становится объектом права (с соответствующими возможностями по распоряжению) только после осуществления государственной регистрации права собственности на него. Государственный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). По общему правилу, регистрация предприятия как недвижимости (вне зависимости от местонахождения его собственника) и сделок с ним осуществляется только в Москве в «центральном» Росреестре. Подобное исключение из общего правила территориальной привязки осуществления регистрации связано со сложностью процедуры государственной регистрации и усложненным документооборотом.

Для регистрации прав на предприятие собственник имущества (заявитель) должен обратиться в Росреестр с заявлением и предоставить определенный перечень документов. Помимо стандартного для всех обращений за регистрацией права пакета документов (заявление, госпошлина, учредительные документы), в регистрирующий орган представляются следующие документы:

1. Решение уполномоченного органа о создании предприятия как имущественного комплекса как объекта недвижимого имущества с указанием его состава.
2. Акт инвентаризации предприятия.
3. Бухгалтерский баланс с приложениями.
4. Заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия.
5. Кадастровые паспорта на объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса.
6. Свидетельства о государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса.

Информация о составе предприятия как имущественного комплекса, содержащаяся во всех представленных документах, должна быть идентичной.

При этом приведенный перечень не является исчерпывающим, так как при правовой экспертизе документов, осуществляемой в порядке, предусмотренном статьей 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» может быть установлено отсутствие иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для проведения государственной регистрации.

Только после государственной регистрации права собственности на предприятие как имущественный комплекс возможно осуществление прав собственника в отношении этого предприятия, т.е. заключение сделок, обременение и т.п. (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.11.2001 № А28-3872/01-174/13).

В соответствии с действующим законодательством государственной регистрации подлежат следующие сделки с предприятием в целом или его частью:

-договор купли-продажи (п.3 ст.560 ГК РФ);
-договор аренды (п.2 ст.658 ГК РФ);
-договор о залоге (п.3 ст.339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке);
-договоры о передаче под выплату ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст.584 ГК РФ).

В число сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, входит также договор дарения недвижимого имущества (ст.574 ГК РФ). Но исходя из правовой природы предприятия как имущества для осуществления предпринимательской деятельности, а также из законодательного запрещения дарения между коммерческими организациями (п.4 ст.575) дарение предприятий недопустимо.

Обязательной государственной регистрации подлежит также переход прав на предприятие на основании договора купли-продажи и других сделок.

Кроме этого необходимо учитывать, что государственная регистрация сделок с предприятием, осуществляемая в Росреестре, не изменяет порядка приобретения и регистрации прав на иные вещи и имущественные права. Например, перерегистрацию транспортных средств в любом случае необходимо осуществлять в соответствующих территориальных органах ГИБДД. Регистрация передачи исключительных прав на товарный знак в случае его наличия и передачи в составе предприятия, в соответствии со ст.ст. 1488, 1490 ГК РФ также подлежит обязательной регистрации в Роспатенте (см. например, Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 5, Пленума ВАС РФ № 29 от 26.03.2009 «О некоторых вопросах, возникших в связи с введением в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации»). То есть приобретение прав на предприятие, в составе которого есть объекты интеллектуальной собственности, не дает права на их использования без соответствующей регистрации.

Вместе с тем при сделках с предприятием не должно нарушаться ограничение оборотоспособности отдельных его элементов. Так, в соответствии с п.6 ст.8 Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ «О государственной регистрации производства и оборота этилового спирта и алкогольной продукции» не допускается сдача в аренду основного технологического оборудования для производства этилового спирта и алкогольной продукции. В практике регистрирующих органов имел место случай заявления о регистрации договора аренды имущественного комплекса, в состав которого арендодателем (собственником предприятия) было включено технологическое оборудование для производства алкогольной продукции. В государственной регистрации сделки было отказано в соответствии с п.1 ст.20 Закона о регистрации на основании того, что «документы, представленные на регистрацию, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства». Отказ регистрирующих органов, несмотря на кажущуюся его формальность, является правомерным, поскольку сделка с предприятием не должна «прикрывать» ограничение оборота имущества, включенного в состав предприятия.

Сложность и неоднозначность процедуры регистрации предприятия вызывает закономерный вопрос: в чем выгода купли-продажи предприятия в целом по одному договору, а не отдельных его элементов по разным договорам? Возможно, на выбор предпринимателей о регистрации комплекса имущества как предприятие влияет возможность экономии средств на государственную пошлину за регистрационные действия. Согласно п. 21 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ пошлина за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс, договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса, а также ограничений (обременений) прав на предприятие как имущественный комплекс – подлежит уплате в размере 0,1 процента стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, но не более 60 000 рублей. Учитывая, что госпошлина за регистрацию одного объекта недвижимости с начала 2010 года увеличена до 15000 рублей, экономия на госпошлине могла бы составить существенную сумму.

Несмотря на очевидность экономической составляющей процедуры регистрации предприятия как недвижимости, сделки с предприятиями все же составляют ничтожно малую часть по сравнению со сделками с другими видами недвижимого имущества. Это может быть связано с несколькими причинами. Во-первых, необходимостью регистрации предприятия как недвижимости и сложностью процедуры этой регистрации. Во-вторых, непривычностью восприятия предприятия (имущественного комплекса) как объекта прав. Однако с развитием хозяйственных отношений ситуация может в будущем измениться.


Валиев Инсаф Хайдарович,
юрист СПК "Латыпов и партнеры"


Онлайн заявка на услугу

Имя:

Телефон:

E-mail:

Тема:

Сообщение: