Юридические услуги по России Список городов
23.09.2009

Особенности правового положения и регистрации общего имущества помещений

Как известно, российским законодательством наравне с правом частной (индивидуальной) собственности признается и общая собственность. В общей долевой собственности может находиться имущество, в котором определены доли каждого собственника, в совместной же собственности находится имущество без определения таких долей. При этом режим совместной собственности должен быть прямо предусмотрен законом. Во всех остальных случаях имущество, поступающее в собственность двух или более лиц, относится к долевой собственности. Случаи возникновения совместной собственности установлены Семейным кодексом РФ, законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве, а также законом о садоводческих объединениях граждан.

По общему правилу, закрепленному в статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности (в том числе и общей) на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в порядке установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Кроме того, обязательным является проведение кадастрового учета в соответствии с требованиями Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

При регистрации возникновения, перехода или прекращения права общей собственности на недвижимое имущество, необходимо соблюдение ряда особенностей, предусмотренных законом. В случае совместной собственности, помимо договора либо иного документа обосновывающего переход или прекращение права, а также кадастрового паспорта объекта (в случае если ранее он не был предоставлен) на государственную регистрацию представляются документы, удостоверяющие согласие других сособственников на совершение сделки, заверенные нотариально.

Если же производится отчуждение доли в праве общей долевой собственности, необходимо представить документ об отказе других участников долевой собственности от реализации преимущественного права. Такой документ также должен быть нотариально удостоверен либо составлен в органах государственной регистрации при личном присутствии. Вместо документа об отказе от реализации преимущественного права допускается предоставление документа, подтверждающего извещение таких участников лицом намеревающимся продать долю, причем ко дню регистрации должен истечь месячный срок со дня извещения.

Как указано в п.8 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество (утверждены Приказом Минюста РФ от 25.03.2003 № 70) при государственной регистрации права общей собственности следует указать, что целью обращения является проведение регистрации общей (долевой или совместной) собственности. Причем, при регистрации долевой собственности рекомендуется указать размеры долей в виде правильной простой дроби (п.12 Рекомендаций), а при регистрации совместной собственности – реквизиты документа или иных условий, с которыми закон связывает возникновение совместной собственности (например, свидетельство о браке).

В случае невыполнения требований закона по уведомлению других участников долевой собственности о совершении сделки по отчуждению доли, надлежащим способом защиты преимущественного права приобретения доли является оспаривание такой сделки по основаниям несоответствия ее закону (ст.ст 168, 250 ГК РФ), а не оспаривание регистрации такой сделки (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.08.2003 N Ф03-А37/03-1/1805).

Это общие положения гражданского законодательства об общей собственности и порядке регистрации такого права на объекты недвижимости.

Вместе с тем, институт общей собственности содержит и особый режим, который распространяется на общее имущество собственников помещений в многоквартирных домах, а также собственников нежилых помещений. Данные правоотношения вызывают множество вопросов и споров, в том числе в связи с их недостаточным законодательным регулированием. В частности, правовое положение общего имущества в нежилых помещениях (например, офисных центрах) законом прямо не урегулировано, поэтому участники таких правоотношений вынуждены опираться, в первую очередь, на судебную практику, сложившуюся при разрешении споров в данной сфере, в том числе при разрешении вопроса о необходимости государственной регистрации права общей долевой собственности в соответствии с общим правилом, установленным статьей 131 Гражданского кодекса РФ.

Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в своем Постановлении от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" дал ряд разъяснений, которые должны привести судебную арбитражную практику к единообразному подходу при разрешении вопросов о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее имущество здания и о правовом положении такого имущества.

В частности, Пленум ВАС РФ указал, что к отношениям, возникающим по поводу общего имущества в нежилом здании подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные правоотношения (аналогия закона). Например, следует руководствоваться положениями о расходах на содержание имущества, находящегося в общей долевой собственности (ст. 249 ГК РФ), о принадлежности собственнику квартиры доли в праве общей собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ), а также о правовом режиме общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК РФ).

Состав общего имущества собственников нежилого здания определяется в порядке, аналогичном составу общего имущества в многоквартирном доме, за исключением земельного участка, на котором располагается нежилое здание. Правовое положение земельного участка определяется нормами земельного законодательства.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ отметил, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть в силу закона. Таким образом, государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество здания не требуется.

Вместе с тем, в Постановлении от 23.07.2009 № 64 указано, что лица вправе иметь в индивидуальной собственности помещения, относящиеся к общему имуществу здания. В этом случае государственная регистрация права собственности является обязательной и осуществляется в общем порядке. Однако, это не лишает собственников помещений в этом здании права требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество даже в том случае, если в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если собственник помещения, относящегося к общему имуществу здания владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, последние вправе присоединить к требованию о признании права долевой собственности требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Кроме того, Пленум разъяснил порядок передачи отдельных частей здания в пользование. Например, по соглашению собственников помещений в здании может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей для размещения наружной рекламы. Стороной договора предоставляющей имущество в пользование признаются все сособственники общего имущества в здании, образуя множественность лиц в соответствии с законодательством.

Несмотря на то что, часть здания (крыша или стена) не являются объектом недвижимости, к договору необходимо применять положения законодательства об аренде. Договор, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации в соответствии с п.2 ст. 651 ГК РФ.

При регистрации такого договора, в орган, осуществляющий регистрацию, необходимо представить помимо самого договора, кадастровый паспорт всего здания (есл ранее паспорт не представлялся). Обременение будет установлено на всё здание в целом, поэтому указывать в паспорте часть здания, передаваемую в пользование, не требуется.

Следует отметить, что судебная практика, сложившаяся ранее выхода Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 носила противоречивый характер. Так, Информационным письмом от 11.01.2002 № 66 Президиум ВАС РФ указал, что к договору передачи права пользования части здания положения законодательства об аренде не применимы. Отношения сторон по такому договору регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Постоянно развивающиеся гражданские правоотношения требуют корректировки положений законодательства четко выраженной позицией Высших Судов, обобщающих судебную практику. В данном случае, можно выразить мнение, что разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, позволят более однозначно подойти к решению вопросов, возникающих при определении правового положения общего имущества здания и порядка регистрации прав в отношении такого имущества.

Смирнов Александр Андреевич,
юрист СПК "Латыпов и партнеры".





Онлайн заявка на услугу

Имя:

Телефон:

E-mail:

Тема:

Сообщение: