Юридические услуги по России Список городов
29.12.2009

Арендатор земельного участка не вправе требовать расторжения договора аренды после продажи объекта недвижимости, расположенного на земельном участке

Высший Арбитражный Суд РФ рассмотрел в порядке надзора жалобу на решения нижестоящих судов по спору между арендатором и арендодателем.

Суть спора заключалась в возможности расторжения договора аренды земельного участка, занимаемого объектами недвижимости, которые были отчуждены собственником – арендатором земельного участка в муниципальную собственность. При этом арендодатель земельного участка требовал взыскать с арендатора арендную плату до момента государственной регистрации расторжения договора аренды, поскольку данное положение было закреплено в договоре аренды.

Однако, суд первой инстанции указал на отсутствие правовых оснований для удовлетворения требований арендодателя, взыскав арендную плату лишь за период с момента подписания договора об отчуждении объектов недвижимости до регистрации перехода прав на объекты в муниципальную собственность.

Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали выводы суда первой инстанции.

ВАС РФ в Определении от 17.09.2009 № ВАС-8611/09 установил отсутствие единообразия в применении и толковании норм земельного и гражданского права, находящихся в системной взаимосвязи.

Следует отдельно отметить, что ВАС РФ при установлении отсутствия единообразия в применении норм права привел ссылки на Постановления Федеральных арбитражных судов РФ, которые по разному подошли к разрешению данного вопроса, выявив две основные позиции:

  • При отчуждении объектов недвижимости, договор аренды не прекращает своего действия, а прежний собственник выбывает из арендных отношений. На его место при этом становится новый собственник объектов;
  • Договор аренды земельного участка прекращает действовать после отчуждения объектов недвижимости в силу прямого указания закона. Новый собственник не приобретает прав арендатора по договору, а лишь получает право требования предоставить земельный участок на том праве, которое было у продавца. Данная позиция основана на положениях п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11.

Президиум ВАС РФ при разрешении данного вопроса исходил из положений п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ и п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пришел к следующему выводу.

При продаже недвижимого имущества, покупатель приобретает право пользования земельным участком на том же основании и в том же объеме, что и прежний собственник в силу указания закона. Новый собственник принимает права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка. При этом прежний собственник объектов недвижимости выбывает из арендных отношений, теряя при этом право требования расторжения договора аренды.

Применительно к рассматриваемому делу Президиум также указал, что у прежнего арендатора прекращается обязанность по внесению арендных платежей с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к приобретателю.

Данное Постановление ВАС РФ имеет важное прецедентное значение для установления единообразия в толковании и применения норм права по данному вопросу.


Онлайн заявка на услугу

Имя:

Телефон:

E-mail:

Тема:

Сообщение: